「不動産投資に興味があるけど、初期費用ってどのくらいかかるの？」
あなたは今、そう思っていませんか？不動産投資を始めるにあたって、初期費用は気になるポイントだと思います。
この記事では、
- 不動産投資における初期費用の内訳と相場
- 初期費用を抑える方法
- 資金計画の立て方
について、プロの視点から徹底的に解説します。
この記事を読めば、不動産投資に必要な初期費用を把握し、より現実的な資金計画を立て、スムーズに投資をスタートできると思います。
不動産投資における初期費用は、物件価格以外にも様々な費用がかかります。 主な内訳は以下の通りです。
- 物件価格
- 中古住宅投資では、価格が新築物件に比べて安いため、初期投資を抑えることができます。
- 価格が低い分、賃貸に出した場合の利回りも高くなる傾向があります。
- 仲介手数料
- 宅地建物取引業者に仲介を依頼した場合に発生する手数料です。
- 宅地建物取引業者に支払う報酬であり、物件価格に応じて上限額が定められています。
- 地方の不動産業者は物件価格が低いため全然儲かりません。400万円を切るような案件はあんまり無茶を言わないようにしましょう。
- 登記費用
- 不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる費用です。
- 登録免許税や司法書士への報酬などが含まれます。
- 司法書士からいただく見積金額の半分は、実は登録免許税という税金。
- 懇意にしてる司法書士がいるなら、2~3万くらいの値交渉には応じてくれるでしょう。が、しっかり仕事でお返しするのが礼儀です。案件をドンドン持って行きましょう。
- 不動産取得税
- 不動産を取得した際に課税される税金です。
- 税率は固定資産税評価額に一定の税率を乗じて計算されます。
- 不動産購入後、少し時間が空いて請求が来ます。結構しんどい。
- 印紙税
- 不動産売買契約書や住宅ローン契約書などに貼付する印紙にかかる税金です。
- 契約金額に応じて税額が異なります。
- 誰も確認しないからとナメてると、何かの拍子に捲れた時に倍額払わないといけなくなります。銀行融資と抵当権設定の附属書類として提出する書類には印紙が貼付されている契約書が必須ですので、気を付けましょう。
- 住宅ローン（アパート用ローン）関連費用
- 住宅ローンの事務手数料、保証料、団体信用生命保険料などが含まれます。
- 金融機関によって費用や種類が異なります。
- アパートなどの事業用融資などは団体信用生命保険はかけられません。
- 銀行の利率は利回りに直撃するので、利回り計算時にはきちんと利率も確認しておきましょう。大体2~3%くらいでしょう。
- 火災保険料
- 火災や自然災害などによる損害に備えるための保険料です。
- 保険の種類や補償内容によって保険料が異なります。
- どのプランに入るのかも大事。5年プランとかに入れば最低40~50万以上飛ぶことはザラなので、利回りに直撃して初期費用として見ておかないと全然儲からなくなるので注意。
- 台風シーズンとかは使えたりすることが稀によくあります。保険鑑定人さんとの戦いもノウハウとしてありますが、やりすぎると普通に捕まるのでほどほどにしておきましょう。
- リフォーム費用
- 中古住宅を購入した場合、必要に応じてリフォームを行う費用です。
- リフォームの内容によって費用が大きく異なります。
- 通常の中古戸建であれば、内装＋水廻り1式で400万～500万程度かかることはザラです。費用を落とすワザも沢山ありますが、まずは物件選びの団塊で「そのまま使える」の見極めが大変重要です。
- まずはリフォームの予算観を身に付けることが第一です。何をどれくらいリフォームすればいくらかかるか、という勘定が頭の中でできないと、ボロ戸建投資などは大変危険なので注意です。
- その他諸費用
- 引越し費用、家具・家電製品の購入費用、 インターネット回線工事費用などが含まれます。
- 忘れがちな費用なので、資金計画に含めておきましょう。
やはり始めやすいのは中古戸建の投資ですね。
しかしながら、中古住宅の見極めは難しく、物件を見ても中々踏み切れない人は多いはず。
「最悪、自分が住めばいいや」と思えて、かつ安い物件が出たらそれは「買い」かもしれません。
最近は「ボロ戸建投資」というキーワードも登場しましたが、相当のバイタリティーがないと厳しい投資方法ではあります。が、しかし何より安い。
100万円以下の物件から始めるのもアリかもしれませんね。
初期費用の相場は、物件価格やローンの利用状況によって異なりますが、一般的には物件価格の5〜10%程度が目安とされています。
例えば、2,000万円の物件を購入する場合、100万円〜200万円程度の初期費用がかかることになります。
初期費用は、物件の取得や維持に必要な様々な手続きや費用を賄うために必要です。 それぞれの費用には以下のような役割があります。
- 物件価格：不動産そのものの価値を表します。
- 仲介手数料：不動産会社への報酬として、物件探しのサポートや契約手続きの代行費用を支払います。
- 登記費用：不動産の権利を明確にするために、法務局への登録費用を支払います。
- 不動産取得税：地方自治体の財源として、不動産を取得したことに対する税金を納めます。
- 印紙税：契約書などの書類に税金を課税することで、国の財源を確保します。
- 住宅ローン関連費用：金融機関への手数料や保証料として、融資を受けるための費用を支払います。
- 火災保険料：万が一の火災や災害に備えて、財産を守るための保険料を支払います。
- リフォーム費用：物件の価値を向上させたり、快適な生活を送るために必要な改修費用を支払います。
これらの費用は、不動産投資を行う上で避けて通れないものであり、それぞれの役割を理解しておくことが重要です。
初期費用は高額になるため、できる限り抑えたいところです。
初期費用を抑えるための方法を紹介します。
- 中古住宅を選ぶ
- 中古住宅は、新築住宅に比べて価格が安いため、初期費用を抑えることができます。
- ただし、修繕費用がかかる場合があるので、注意が必要です。
- 諸費用を抑える
- 仲介手数料：複数の不動産会社を比較検討し、交渉することで減額できる場合があります。ほとんどの場合でほぼ難しいと思った方が良いです。
- 登記費用：自分で行うことで、司法書士への報酬を節約できます。が、素人が登記を進めても売主さんに迷惑をかけるだけなので、やはりプロに依頼をした方がいいでしょう。
- 住宅ローン関連費用：複数の金融機関を比較検討し、金利や手数料が低いところを選びましょう。
- リフォーム費用を抑える
- リフォーム箇所を厳選し、必要最低限の工事に留める。
- 複数の業者から見積もりを取り、比較検討する。
- DIY でできる範囲は自分で行う。
- 政策支援を活用する
- 国や地方自治体の提供する補助金や税制優遇措置を利用する。
- これらの支援策は、特定の条件を満たす場合に利用可能です。
- 最新の情報を確認し、積極的に活用を検討しましょう。
- 自分が居住する用の支援制度は整っていますが、不動産投資用の支援制度はほぼ整っていません。まずは自分の市区町村の補助金や助成金の一覧を確認してみましょう。
不動産投資を始めるにあたって、無理のない資金計画を立てることが重要です。
- 自己資金を把握する
- 預貯金、株式、投資信託など、すぐに使える資金を洗い出す。
- 親や親族からの援助が期待できる場合は、含めて計算する。
- 借入可能額を把握する
- 金融機関に相談し、借入可能額や金利、返済期間などを確認する。
- 複数の金融機関を比較検討し、有利な条件で融資を受けられるようにする。
- とはいえ、物件次第なところがあるので、まずは銀行に物件ありきの資金計画書を提出するのが有効。
- 収支計画を立てる
- 家賃収入、管理費、修繕費、税金、ローン返済などを考慮し、年間のキャッシュフローを予測する。
- 空室リスクや金利上昇リスクなども考慮に入れる。
- 目標を設定する
- 不動産投資を通じて、どのような目標を達成したいかを明確にする。
- 目標を具体的にすることで、計画の実行を促し、モチベーションを維持します。
- 目標例：安定収入の確保、資産形成、早期リタイアなど。
- 行動を起こすにはこれが一番です。
- 専門家を活用する
- 税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談する。
- 客観的な視点からアドバイスを受けることで、より現実的な計画を立てることができます。
- 不動産の営業マンもそれは可能です。物件の問合せをかけた際に、資金計画書の作成を依頼しましょう。
この記事では、不動産投資における初期費用について解説しました。
- 初期費用の内訳と相場を把握する
- 初期費用を抑える方法を実践する
- 無理のない資金計画を立てる
これらの情報を参考に、初期費用をしっかりと把握し、現実的な資金計画を立てて、あなたが不動産投資の最初の一歩を踏み出すことを祈っています。